18日，国家统计局发布了2023年1-3月份全国房地产市场基本情况。数据显示，房地产销售显现超预期回升。一季度全国商品房销售面积同比增速为-1.8%，相比1-2月份的-3.6%，有明显改善。这主要是3月份热点城市的商品房销售明显回暖，部分城市销售数据创下近几年一季度新高。尤其是住宅回升更为明显，1-3月份销售面积增长1.4%，这也是2022年2月份该数据连续13个月负增长以来，首次实现正增长。主要原因是滞后的刚需、换房需求、预期改善带动的需求叠加，导致一季度需求强劲释放。

房地产供给端继续超跌。数据显示，房屋新开工面积下降19.2%，其中，住宅新开工面积下跌17.8%，跌幅均扩大了近10个百分点。尽管销售回暖，但开发商拿地开工的积极性还是不足。本次，国家统计局并未公布土地出让数据，但根据克而瑞研究的数据，一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

一季度，全国房地产开发投资额同比增速为-5.8%。相比1-2月份-5.7%的数据没有改善，反而在继续下跌。在竣工面积连续正增长(一季度为14.7%)情况下，房企开发投资继续表现为负增长，主要原因是企业开工和拿地在下降。而且，从2021年5月开始，土地出让面积已经连续23个月下降，进而也有可能成为继续拖累开发投资、新开工的因素。但是，房地产存量储备地块较多，未开发和在建项目也较多，若能提振房企开发积极性，行业开发投资也有可能保持韧性。

房价呈现结构性上涨的特点。1-3月份，笔者根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10532元/平方米，同比涨幅为6.3%。主要原因是2023年一季度市场销售表现超预期，开发商在售库存消化较快，新品难以快速补货，因此有不少房企取消了折扣优惠，甚至进行了提价。这也说明这一轮房价回升是城市间“分化式”的回升，是部分城市中心区的改善盘、高价盘成交表现较好，导致房价显现结构性上涨。

3月份以来，从新盘访客、认购，二手房带看量和商品房“下定”情况来看，前期积压的购房需求释放完毕以后，后续房地产需求接续动力不足。表现在前瞻性数据(滞后数据转化确认为销售)显示住房销售量有回落趋势。再加上新房和二手房供应有可能会明显增加，特别是二手房一旦呈现出海量挂牌，将制约房价上涨和市场预期。

总之，笔者预计，二季度房地产市场有可能将进入横盘期，各项指标比2022年同期会有好转，但改善动力并不明显，后续市场走势还有待经济纾困和政策扶持。

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