因发文宣布放宽房贷年龄限制，鼓励“激活老年人购房需求”，日前浙江省宁波市引发舆论关注。作为日渐进入深度老龄化社会的高能级城市，宁波对于老年人购房需求的刺激动作源于其楼市行情的平淡。

与宁波类似，基于市场交易的趋势性回落，近期已有多地对楼市调控政策进行了优化。据贝壳研究院不完全统计，4月，重点城市出台提振政策15次，政策出台数量较上月有所增加，优化力度持续加码。该院认为，高能级城市在此时释放积极信号，将有助于改善市场政策预期，引导市场信心恢复。

老龄化城市鼓励老人购房

5月6日，宁波多个金融监管部门和机构联手出台了十项促进消费的措施，涉及家居、汽车、餐饮、文旅等多个方面。其中，在购房消费方面，宁波提出要全力支持居民首套和改善性住房需求，推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。

作为长三角区域重要的二线城市，宁波强调“激活老年人购房需求”，离不开城市老龄化不断加深的大背景。

“宁波已逼近深度老龄化社会。”《华夏时报》记者看到，宁波市人民政府官网于2022年10月发布的一篇文章透露，宁波市于1987年进入人口老龄化社会，是国内进入人口老龄化较早、老龄化速度较快、程度较深的地区。

该文指出，截至2021年底，宁波全市60周岁及以上户籍老年人口占比率高出全国7.4个百分点，高出全省2.6个百分点。其中80岁以上高龄人口22.6万，占老年人口的13.9%。预计到2025年，宁波市户籍老年人口接近200万，占比为30%左右，“这意味着10个宁波人中3个是老年人”。

不过，在人口老龄化情况愈发严峻的同时，宁波市也注重老年人“颐养有保障”，近年着力构建了多层次老年社会保障体系。据上述文章，宁波市持续提高各类社会保障水平，企业退休人员养老金自2005年以来实现“十八连涨”，城乡居民养老保险基础养老金标准居全省第一。

据悉，在“放宽房贷年龄限制”方面，目前宁波大多数银行对于贷款人“年龄 贷款年限”之和的限制为65岁至70岁；今年年初，部分银行进一步将年限限制调整到了最高80周岁。

记者注意到，除专门针对老年群体的调控政策外，宁波今年以来已多次出台新政刺激楼市。例如，4月21日，宁波市住房公积金管理委员会宣布，在宁波就业并缴存住房公积金的本科和硕士毕业生公积金贷款额度可分别上浮20%、30%；高级及以上层次人才公积金最高贷款限额上浮50%。

接连放宽楼市调控政策的背后，是宁波仍需提振的楼市行情。

据宁波市房产市场管理中心发布的数据，2022年，宁波主城区新建商品住宅成交30472套，同比下降约52%；二手商品住宅成交量32015套，下降约28%。今年一季度，疫情期间积压的购房需求在二、三月份已经得到释放，宁波市区新房合计成交100万平方米，同比上涨25%；二手住宅合计成交130万平方米，同比上涨109%。

不过，在短暂的回温后，宁波楼市已从高位回落。根据宁波住建局官网的房产交易板块显示，4月宁波市六区新房成交备案2547套，环比下降34%，全市新开盘项目6个，整体去化率仅24%。二手房方面，4月市六区二手房成交4463套，环比下降34%。

高能级城市释放楼市支持措施

宁波的情况并非个案。事实上，随着市场积压需求的基本释放完毕，近期已有多个热点城市纷纷因城施策优化了楼市调控政策。

易居研究院发布的数据显示，2023年4月份，全国重点50个城市新房成交面积为1896万平米，环比下降27%，同比增长30%。另据克而瑞研究中心监测，今年“五一”假期期间（4月29日—5月3日），44个重点城市楼市累计成交78.85万平方米，同比增长21%。但这主要缘于有的城市去年同期低基数的影响，使得同比增幅较大，实际上整体亦不及2021年和2019年同期水平。

贝壳研究院分析指出，分能级来看，一线城市释放积极信号，因区施策；二线城市逐步缩小限购区域，放松力度加强。三四线城市当前政策宽松。

例如，4月30日，上海市出台公积金新政，宣布自5月1日起，符合提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合规定的多子女家庭购买首套住房，贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在最高贷款限额的基础上上浮20%。

中指研究院指出，在公积金政策优化方面，年内已有近90城对公积金政策进行优化，主要涉及降低公积金首付，提高公积金贷款额度，支持公积金可提可贷、支付首付、商转公等政策。中指研究院市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。

二线城市中，4月底，苏州吴中区将非苏州市户籍购房的社保缴纳要求从6个月降低到3个月，且只要1年内有3个月缴纳记录就可以提交资料，不要求连续缴纳。

杭州则在钱塘区进行了限购政策优化。4月中旬，杭州将下沙街道和河庄街道加入钱塘区限购放宽区域。调整后，外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房（需提供1年以内社保缴纳证明）。截至目前，钱塘区和富阳区全域已放松限购，萧山区、余杭区、临平区均有部分街道也放开限购，只有临安区不在限购范围。

与此同时，持续数年的“抢人大战”仍未休战，多地近期不断放松落户要求。例如，杭州规定，5月8日起，对已在市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可按“先落户后就业”的原则，在市区办理落户。

另有城市为购房者发放购房补贴。5月12日，安徽省滁州市政府网站发布相关通知，在购房补贴方面，对在滁州市购买首套商品住房的购房者进行购房款10%最高20万元的购房补贴；在契税补助方面，购买商品房，受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助等。更早一些时候，4月20日，北京房山发布“引才聚才十一条”，最高提供100万元购房补贴。此外在棚改方面，4月以来，南京、南昌公布了房屋征收补偿房票安置政策等。

尽管热点城市密集优化楼市调控政策，但业内普遍认为，相比2022年许多高能级城市松绑限售、限购等措施，当前各类政策的力度不强。中原地产首席分析师张大伟直言，各城市的公积金，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，市场二季度有在“小阳春”里降温的趋势。

业内认为，当下防范房地产风险仍是重点。在房地产政策基调不变的情况下，各地调控政策仍有放松空间。陈文静乐观判断，伴随着各地政策进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，预计二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长。

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