2023年上半年结束，随着沈阳土拍落下帷幕，22城也均已完成今年的首批供地。整体来看，城市之间市场分化加剧，沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价也能实现频繁触顶。

近日，中指研究院发布的2023年上半年全国房地产企业拿地TOP100排行榜单指出，上半年，全国300城推出规划建面同比降34%，成交规划建面同比降32%，推出楼面均价同比涨4%，成交楼面均价同比涨17%，土地出让金同比降20%。

尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。

在房企拿地方面，榜单指出，前6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。

TOP100门槛值为17亿元，较上年同期下降3亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为62.19%。

从新增货值来看，华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。其中，华润置地以累计新增货值927亿元占据榜单第一；保利发展、建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为812亿元和668亿元。

前6月，TOP10企业新增货值总额为6015亿元，占TOP100企业的37.05%，新增货值门槛为61亿元。

从代表性房企来看，50家代表企业内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业，如中海、保利发展、招商蛇口(001979)等，6月拿地均有所参与。

中指研究院指出，2023年6月，50家代表房企拿地总额同比降低21.5%，环比增长35.9%。而环比呈增长态势，与6月深圳、上海、杭州多个热点一二线城市进行了集中供地息息相关，核心城市的优质地块供应带动环比增长。

拿地合作方面，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为83.1%，较上年同期上升0.4个百分点，企业倾向独立拿地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析表示，当前，房企（特别是央国企）投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用马甲，进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

值得注意的是，从拿地企业结构来看，上半年央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，但同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至28%。地方国资拿地金额占比降至9%。

据悉，今年3月的南京首轮土拍中，江浙民营伟星房产一战成名，以楼面价43173元/平方米、总价31亿元的代价，拿下南京历史上的第二高地价。

在此前的杭州第五批次集中供地土拍中，5宗宅地有4宗被浙江本地民营房企竞得。而滨江集团(002244)在今年杭州前五批供地中一共拿下了11宗土地，位居拿地榜首。

同策研究院高级研究员祖冰洋分析表示，今年来土地市场上较为活跃的民营房企主要分为三类：一类是碧桂园、龙湖等龙头民营房企，在全国范围内寻找优质地块补仓；另一类是以滨江、伟星为代表的区域型房企，主要在江浙范围内拿地；第三类则是本土规模较小的民企，寻找抄底、捡漏机会。

对于下半年的土地市场，张凯预计热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。

他指出，房地产市场持续承压，目前政策定力仍较强，房企没有成交规模快速回暖的预期。部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。下半年通常推地量大（近五年300城：推出规划建面环比上半年增42%），竞争激烈程度减弱。

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