随着新增房贷利率不断下行，存量房贷借款人提前还款的现象增多且渐成“热潮”，利率调降的呼声日渐高涨。近日，央行表态也透露出支持存款房贷利率下调的信号，不过，7月17日，北京商报记者调查发现，由于距离官方表态时间较短，目前北京地区各家银行暂未有利率调整的迹象，提前还款的现象虽较此前有所“降温”，但仍需预约排队办理。

存量房贷利率暂未调整

央行的最新表态透露出支持存款房贷利率下调的信号。近日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，谈及存量房贷利率话题时，央行货币政策司司长邹澜表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

中金公司研究部认为，央行提到“自主协商变更合同约定”意味着允许存量利率的加点通过银行与借款人的协商进行调整，“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款，以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行“转按揭”等。

存量房贷利率可能下调的信号迅速引发市场关注，近期，网络上流传一则消息称，“工商银行存量房贷客户只要两年内没有拖欠还款等不良记录，均可向贷款经办行申请重新签署房贷合同，房贷利率按最新放款利率执行”。对此，7月17日，北京商报记者咨询工商银行客服获悉，“目前暂未接到此类通知，后续会与监管部门做好沟通对接，若有具体执行方案会第一时间对外公布，客户可关注工商银行官方网站或公众号，也可以联系房贷经理咨询”。工商银行北京某房贷营业部个贷经理也表示，“暂未接到存量房贷利率下调通知，存量房贷仍按照原有签订合同的利率执行”。

招商银行北京贷后服务中心人员透露，没有接到存量房贷利率下调或变化的通知，利率仍按照LPR+合同当时约定的加点幅度执行。光大银行北京某支行客户经理也表示，目前已听说相关政策，但还没有接到分行关于存量房贷利率下调的通知。

北京商报记者从多家银行北京分行方面也获知了存量房贷利率暂未调整的信息，多位银行内部人士表示，“分行还在等待总行消息”“目前暂未接到有变化的通知”“暂未收到政策通知，可持续关注相关政策”“目前尚未下调存量房贷利率”。

对于北京地区存量房贷后续是否有调降的可能，中信证券首席经济学家明明表示，存在一定的可能，但是在调整的幅度以及调整的时间点方面会表现得较为谨慎。如果发生了调整，那么预计调整方式上不会“一刀切”，而是有针对性地根据客户及银行情况制定差异化方案，时间点上可能也不会成为首个试点的地区。

提前还款仍需排队

提前还款潮被视为存量房贷利率调降话题的导火索。随着新增房贷利率不断下行，存量房贷借款人提前还款的现象增多且渐成“热潮”，利率调降的呼声日渐高涨。

邹澜直言，“尽管去年以来贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系”。

随着6月最新一轮的5年期以上LPR调整，多地首套房房贷利率已下调10个基点。北京商报记者从北京地区多家银行处获悉，新增首套房房贷利率已由4.85%降至4.75%。而个别阶段性下调首套住房贷款利率下限的城市，利率最低已降至3.6%。不过，存量房贷利率却仍然偏高，多在5%以上，部分地区房贷利率甚至超过6%。

受新增房贷与存量房贷利差以及居民资产配置调整的影响，2022年以来，房贷提前还款现象明显增多，至今仍有不少借款人选择提前还房贷。7月17日，北京商报记者调查发现，目前提前还款的现象虽较此前有所“降温”，但仍需预约排队办理。

前述工商银行北京某房贷营业部个贷经理表示，现在办理提前还款仍需排队，但周期有所缩短，“目前提前还款可线上申请，预计7月申请，1个月之内可以办理扣款”。建设银行北京某房贷部门人士介绍，办理提前还款40万元以内可以线上手机银行预约办理，40万元以上只能在柜台办理，提前还款现在预约，预计9月才能办理，一方面此前提前还款的人较多，另一方面资金也需要调动安排。

“存量房贷利率下调一定程度能减少提前还贷现象”，明明认为，除此以外，考虑到居民风险偏好回升、资本市场表现逐步回暖、消费持续复苏，提前还贷的现象即便排除存量贷款利率下调的因素也将逐步减少。

客户与利润之间的博弈

存量房贷利率是否下调对于银行而言是一场留住优质客户与利润收益之间的博弈，无论是降低存量房贷利率抑或是提前还款都关乎商业银行的收益。

一位股份制银行内部人士透露，很多银行对提前还款行为进行了一定控制，如严格按照约定在合同期限（如30个工作日）即将到期之时方履行提前还款，甚至超出期限。因为提前还款行为将对银行完成有关贷款指标和利润指标造成一定影响。

降低存量房贷利率亦是如此。明明表示，商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者以新发放贷款置换存量贷款，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，同时，居民消费金融支出下降可以部分增加社会消费支出，从需求端拉动经济增长。但同时这一调整可能给银行带来的经营压力，尤其是在银行净息差持续下行的背景下，存量贷款利率下调会进一步压缩盈利空间。

根据中金公司研究部的测算，假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。而假设100%存量按揭贷款的利率下调70个基点，对银行净息差、营业收入、净利润影响分别为-9个基点、-4%（年化）、-9%（年化）。2022年全行业、国有大行、股份行、区域行按揭贷款占比分别为21%、28%、17%、13%，存量按揭下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也表示，综合来看，银行下调存量贷款利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。

不过，业内人士认为，降低存量房贷利率一定程度上能减少提前还贷现象，从而降低对银行收益的影响。中金公司研究部指出，综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表。假设居民由于存量按揭利率下调选择不提前还贷，对银行净息差、营业收入、净利润的正贡献分别为+2个基点、+1%、+2%，可对冲部分存量按揭降息的影响。

“降存量房贷利率对银行特别是大行而言是当下痛苦但长远有利的选择。可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。”招联首席研究员董希淼认为。

明明则建议，银行可以对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。

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