面对复杂的国际形势，保持定力很重要。

中央政治局7月24日召开会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

中央对形势的判断是很清楚的。这段话， “一些企业”应该是包括了房企在内；“重点领域”则应包括了房地产行业。

也因此，政治局会议在部署下半年经济工作时，用了一整段来讲房地产。

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

这无疑是对未来一段时间房地产工作的定调。

其中，地产界最关注的应该是这两句：适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

“适时调整优化房地产政策”，这句话，让我们想起了7月14日央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会的表述：考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。

中央发出了明确的指示，地方政府和有关部门就应该立即行动起来。相信很快会有执行政策出台。

房地产金融审慎管理制度，主要是央行会合国家金融监管总局等部门在制定和完善。所以，房地产金融政策的优化调整，应该也主要是这两个部门及其分支机构来推进。

调整首套刚需和二套改善性住房的首付成数和房贷利率，以及存量房贷利率，是金融主管部门的事权。如果两个金融主管部门专门就此作出安排，当然是地产界期待的；如果暂时没有，那就看下一句：“因城施策用好政策工具箱”。

既往的限购限贷限价限售政策，主要是地方政府有关部门与金融部门联合发布。中央提出因城施策调整优化房地产政策，就是要求各地根据实际情况来执行。

这里引用一位权威专家的话。6月30日，中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛月度研判例会上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦在演讲中特别指出：

放开除个别例外、包括一线城市在内的房地产限购、限价。需要与时俱进地调整思维方式，放开后房价暴涨的可能性很小了，应更多地由市场起作用。如果有的地方房价上涨过快，可以进行开征房地产税试点。这是十年前就应该做的事情。

刘世锦提出，包括一线城市在内的房地产限购、限价，都应该放开（个别例外）。我们再次呼吁，仍在实行限购、限价的城市，不要再犹豫、观望了，应该完整、准确地理解并不折不扣地执行中央的决策，立即放开（限购、限价）。

至于城中村改造，7月21日召开的国务院常务会议，已经审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。我们认为，虽然这个文件客观上与房地产行业也有一定关系，但城中村改造更多是政府主导下的城市更新，而不是市场化的房地产开发。

城中村改造，由于涉及面较广，对企业和资金的要求较高，不是一般房企能胜任的。而且这事儿也急不来。对此房地产从业人员不宜过度解读。

让我们再回到前述政治局会议部署房地产工作的那段话，第一句就是：“切实防范化解重点领域风险”。结合下文的表述来看，这里主要指的就是防范化解房地产领域的风险。

朋友们知道，攸克君今年以来多次大声疾呼，当务之急是遏制房地产风险蔓延（而不是出台短期刺激政策，或者说，调整优化楼市政策应从属于遏制房地产风险蔓延这个大主题）。由于房地产风险传导的链条较长，如果持续溢出，将会加剧金融领域的风险、地方城投平台的风险。这是必须坚决防止的。

所以，我们看到，中央对房地产工作的部署，显然是将防范化解房地产领域风险放在了重要位置。相信金融主管部门和地方政府能够读懂中央发出的这个指示。

上周五，碧桂园债券出现了较大幅度的下跌；今天债券继续下跌，且连带着碧桂园和碧桂园服务的股价深度下探。这是所有地产界人士都揪心的事。

7月24日政治局会议公报，是暑热里的一场及时雨。我们有理由相信，人们的信心正在回来，8月以后的房地产市场，将走出一个角度较大的上扬曲线。

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