上海又一个打折出货的标的浮出水面。

来自戴德梁行资本市场部信息显示，该机构正在独家代理出售位于南京西路商圈的仲益大厦（原南证大厦），日前该栋大楼对外放售5个楼层，包括低区三个楼层及高区两个楼层，总可售面积9769平方米，单层面积1750平方米-2100平方米。

据其分销代理中介透露，以目前公开价格为4.5万元/平方米（人民币、下同）、单层最小面积1750平方米匡算，接盘门槛最低7875万元，或许比同区域一套大平层住宅总价还低。

知情人士透露，仲益大厦这几层写字楼幕后金主为一家外资基金，出于资金与投资退出需求，近期折价抛售上海市中心资产。

戴德梁行资本市场部执行董事卢强此前曾对21世纪经济报道记者透露，写字楼单层销售在香港特别行政区是非常流行的，因为当年这些项目都是规模较小的资金持有，有些基金会倾向于购买单层写字楼。

回顾南京西路商圈写字楼销售周期不难看出，市中心写字楼估值正在走低。仲益大厦高峰期时单价曾达到7万元/平方米，当前叫价4.5万元/平方米，相当于6.9折抛售。

小资金入市抄底机会来了？

相比此前6.5折整售的普陀区某甲级写字楼，仲益大厦5层面积散售，且位处南京西路和南北高架交界处，可看作是小规模基金、企业甚至个人投资者一次趁低吸纳的机会。

前述知情人士透露，外资基金打算用3个月时间实现对仲益大厦的退出，因此它将项目交给戴德梁行等机构做独家代理，而戴德梁行为了加速去化，又公开招揽二级中介代理。

由此可见，过去外资基金退出的闭环操作模式已经改变。

“目前项目4.5万元/平方米单价，可以做到9元-10元/平方米/月租金，收益率高达7-8%。”一名投资人士指出，南京西路商圈写字楼一直以来市场价都维持在7万-9万元/平方米的水平。

分析人士认为，一方面，境外银行利率上调，外资基金在海外的项目持有成本逐渐走高；另一方面，海外基金在国内投资的周期为3-5年，也面临持有物业的赎回压力。

正如前述投资人士所言，在增值放缓的前提下，写字楼租金收益或能通过运营方式实现增长，而中小企业也能获得以较为适合的价格跻身上海核心商圈商办市场的机会。

从市场定量角度分析，当前上海商办写字楼市场资金已进入下行通道，如果价格跌幅比租金跌幅更大，那么也会产生一个投资区间。当商办市场进入价值重估阶段，租金收益反而成为卖点。

上海写字楼价值重估

本轮市场局势下，上海商办写字楼市场加速价值重估。

据戴德梁行统计的上海市面上近300栋在售商办写字楼里，大概有80%的折扣率在80%-90%；7%左右正在以买入价的70%-80%出售。剩下的3%则是低于7折在销售，这3%当中，仅有一半在可投资的CBD与DBD中，具备投资价值，照此测算下来，全上海仅有1.5%的写字楼既位于核心位置又一步降到低位。所以只有4-5栋楼有投资价值。卢强认为，仲益大厦就是其中一栋。

也有业内人士认为，当下外资出售写字楼，尚未引发大规模抛售潮，只能算是一种极端现象。

如前所述，外资出售商办资产是多方因素合力的结果。

过去几年，也有不少外资基金在国内溢价买入大宗物业，目前面临被动降价出售。

以汇方广场为例，该项目位于上海内环内杨浦区，2018年被一家小型外资基金以4万元/平方米接盘，彼时在机构眼中，这是一单溢价成交的案例。

2018年的上海商办写字楼市场正处于风口，外资在上海的大宗交易呈上升态势。根据五大行发布的数据统计，2018年上海大宗交易超过1100亿元，与2017年相比略有上升。其中外资成交额大幅上升，占比超过6成，约合660亿元。2018年内资成交额相比2017年呈现倒挂趋势，成交额由6成降至4成。

如今该基金到了退出时间，以低于2.8万元/平方米售予一家内资企业。当年溢价买入，如今只能承担更大亏损。

商办玩家在变

“房产的魅力就在于，每个人了解市场的程度是不一样的，我们了解的是一个全方位的市场，因为样本很多。”卢强说，少数几家外资打折抛售市中心资产，并不足以影响整个上海商办市场。

数据显示，2014年-2019年，上海大宗交易（商办写字楼为主）成交金额约4448亿，其中专业地产基金收购的办公、商业、研发办公业态占成交金额达55%，总成交面积接近605万平方米。而外资基金一直是上海商办写字楼大宗交易的主要玩家。

如今，它们面临投资周期结束，有退出压力。对于那些采用杠杆的外资基金而言，许多商办项目的美元贷款利率大幅提升，每月的利息金额已经超过租金收入，因此加速了斩仓进程。

2021年底，美国开启最快速的一波加息周期，美国30年期的住宅房贷利率从2021年9月的不到3%，目前已经超过7%。与此同时，疫情改变了许多国家居民的消费、办公模式，网购及在家办公让商办需求大量下滑，新商业模式发展速度远未跟上，种种极大影响了全球的商办市场的估值。纵观全球商办市场，也正面临寒冬，上海仅仅是全球市场的一个侧影。

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