随着美国利率水平居高不下，美国房地产抵押贷款利率不断走高。美国住房抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）日前表示，30年期定息贷款的平均利率从7.31%升至7.49%，连续第四周上升，达到了2000年12月以来的最高水平。10月7日，更新房贷数据频繁的Mortgage News Daily的每日调查显示，美国30年固定抵押贷款利率由7.69%上升12个基点至7.81%，创2000年9月以来新高。

近期飙升的美国国债收益率是美国房贷利率走高的关键原因。抵押贷款利率以美国国债为基准，在美联储意欲维持高利率等因素支撑下，10年期美债收益率大幅上行，10月3日报收4.81%，在创下年内峰值的同时，也创下2007年8月以来最高值。

美国房贷利率自今年8月中旬涨破7%以来居高不下，然而房价却并未像以往利率攀升时期那样出现下跌。现任房主不愿放弃利率较低的贷款，导致全美范围内房源短缺之势愈演愈烈，数据显示，截至7月底，市面待售房屋量与2020年初相比下降46%。房产市场一度供不应求，推动房价持续上涨。全美房地产经纪人协会（NAR）的报告显示，8月底全美现房中位价格为40.71万美元，比一年前同期上涨3.9%。

较高的抵押贷款利率加上飙升的房价，已经超出了不少普通购房者的经济承受能力。房贷利率上涨两三个百分点，利息负担会大幅增加。对美国普通工薪阶层来说，拥有住房变得越来越困难。这也令消费者需求出现降温。美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至9月29日当周，购房申请指数下跌5.7%至136.6，为1995年以来的最低水平。

不过，美债收益率和美国房贷利率短期内恐怕难以大幅回落，一些经济学家预计美国房贷利率可能仍有上涨空间。穆迪分析公司副首席经济学家克里斯·德瑞蒂斯（Cris deRitis）表示，如果美联储再次加息，10年期美债收益率继续上涨，那么抵押贷款利率将达到8%。洲际交易所集团企业研究副总裁沃尔登（Andy Walden）表示，目前的住房市场价格非常昂贵，只有出现三种极端情况之一，美国的住房才能恢复到疫情前的可负担程度，即价格回调35%，或利率下降4%，或收入增长55%。NAR首席经济学家劳伦斯·云也认为，住房库存增加和利率改善对于重振房地产市场至关重要。在目前情况下，美国房地产市场将遭遇较大冲击。

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