2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

清华大学土木水利学院副院长吴璟就住房需求变化趋势发表了主题演讲。他表示，房地产有理由在中长期保持乐观，存量未来会是一个很大的市场，增量也并不是那么悲观，未来是一个高度结构化的机会，社会需要的是某些特定品质的房子。

吴璟表示，城镇新增住房需求规模正在从增量时代向存量时代过渡。尽管对新建住房的需求有所下降，但是仍具备保持近十万亿量级赛道潜力。人均住房面积提升、“空关”住房、城市间人口流动、住房拆除等都是影响城镇新增住房需求规模的因素，关键是要把握市场中的结构性机会。

对于城镇新建住房市场的结构性机会，吴璟强调，最基本的出发点是“房住不炒”背景下住房需求向消费需求的回归。从需求端来看，在城市内，住房数量短缺问题解决后，追求高品质居住生活是今后发展的必然趋势，因为急剧提升的小规模家庭需要舒适的居住空间；同时已有住房家庭的住房也需要升级。从城市间来看，城市间人口的迁移也会带来城镇新建住房市场的结构性机会。

吴璟坦言，从城市内来看，目前我国多数城市传统上有很低的租金房价比或者很高的房价租金比，在“房住不炒”背景下，房价要保持稳定，就需要从产品端破除这样的悖论。较为简单或者说可行的一种办法，是对租购并举有一个新的理解。对于新毕业的大学生或者年轻群体，提供长租公寓吸引他们来租赁比较合适。而对于出售型为主的市场来讲，一个很重要的问题就是要提供新的所有权溢价点，可能是高品质的设施载体，包括一种氛围，或是一种稳定性，甚至可能是一种成功或者一种社会地位的标志。此外，吴璟还表示，要重视库存和“空关”住房对新建住房的替代效应。

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