1月14日，北京、上海楼市新政迎来“满月”，在13日-14日这个周末，不少中介门店迎来了久违的成交高峰。

持续调整的楼市中，2023年12月中旬北京、上海发布的新政称得上“重磅”。如今，新政落地已经“满月”，“好户型剩得不多”“一模一样的房子数不清的挂牌”“客户量没有就会降价”“价格不确定还是想观望”……这些真实的市场声音，侧面反映了这一个月的时间里买卖双方的博弈。

从售楼一线反馈及统计数据来看，新政确实对市场起到了一定“刺激”作用，但“理性”仍是主流。

新房市场：12月后两周成交上涨1月份回落 部分新盘报喜

此番北京、上海的政策调整涉及到普宅认定标准，首套房、二套房首付比例以及住房贷款利率，其中普宅认定标准、首付比例，与此前调整的“认房又认贷”等规定，曾让很多置业者持观望态度，特别是改善型置业者。

新政发布后迅速引起热议，不少新房营销人员及二手房中介第一时间将相关信息发至社交平台，吸引置业者关注。

市场也给出积极反馈，特别是新政发布后两周时间内。中指研究院数据显示，新政发布后的首个周末（12月16日、17日），北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米，较上周末环比分别增长166%和130%。考虑到网签数据的滞后性，从认购数据来看，该时间段北京新建商品住宅认购225套/2.81万平方米，环比分别增长13%和25%。

此外，2023年12月北京新建商品住宅成交6106套/68.4万平方米，其中新政落地后成交4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较12月1日至14日日均增长120.0%。

上海楼市活跃度同样有所提升。中指数据显示，新政发布后首个周末，上海新建商品住宅网签977套/10.76万平方米，较上一个周末分别增长126%、128%。

不过，市场的高热度并未完全延续到1月份。中指在报告中指出，2024年1月以来，新房成交量有所下滑，1月份前两周周均成交量与新政前一周基本持平。

值得关注的是，众多新房中，部分在新政发布前后开盘的项目，被认为是“踩准了节奏”。

例如，中建玖合投资开发的北京中建·玖玥府项目于新政发布之初，12月16日首次开盘，根据项目公布的数据，首开当日销售额达31.2亿元。

近日，记者到访该项目，售楼处熙熙攘攘，到访人群中有前去看房的置业者，也有学习交流的同行。据售楼处工作人员介绍，该项目超半数房源已经卖出，且建面108平方米等热门户型所剩不多。

上海楼市也同样如此，12月16日，缦云上海再次开盘，237套住宅认购率接近92%；理想之地四期收官房源开盘当天即实现清盘。

但热销的原因并不完全被归于新政，有业内人士认为，部分项目本身便具备较高的市场认知度与认可度，预期表现不会差，而新政发布助推了一部分置业者快速做决定。

记者走访了近期北京市场比较热门的几个新盘，部分置业顾问也表示，新政对于成交的实际影响并不是很大，项目本身的区位条件、产品设计等对置业者的吸引力才是成交主因。

二手房市场：活跃度回升成交理性 “以价换量”趋势明显

二套房首付比例调整、普宅认定标准调整对二手房市场来说是重大变化，而市场最明显的反应是咨询、带看增多。

新政发布后首个周末，北京的一位房产经纪人便告诉记者，尽管天气寒冷，仍能明显感觉到带看量增加，但成交暂时没有显著变化。

而在新政发布一段时间后，北京、上海二手房市场热度均有所回升。

据CRIC监测数据，截至12月28日，上海新政后日均成交量约为608套，环比12月前14日日均成交466套上升30%，较11月日均成交531套增长15%。北京新政后日均成交量424套，较12月前14日上浮18%。

中指研究院统计数据则显示，今年1月份前两周，二手住宅成交量先降后升，1月8日至1月14日成交量环比增长超四成。

不过，尽管二手房市场活跃度有所回升，但增幅有限。克而瑞指出，上海新政发布后两周的涨幅属于合理微涨，不少原本前期价格存在小幅分歧的客户在这一阶段集中成交，而北京12月与11月月均成交并无明显改善，“在当前市场供过于求的情况下，新政仅带来了成交改善，增幅并不显著”。

市场一线的感知亦如此。新政发布两周后，一位在北京西城区就职的房产经纪人告诉记者，新政发布以来，“看房的人多了”，但“成交略好一点点，没有太大区别”。

近日，门店成交量出现变化。他透露，刚刚过去的周末（1月13日、14日）门店成交“非常火爆”，虽然暂时没有详细数据，但门店很多房源都已成交，“估计现在价格确实是下来了不少，持续关注的客户可能有部分出手了。不过，他也坦言，成交价格没有上涨：“一模一样的房子都数不清的挂盘，客户量没有的话，那就会降价，现在的市场中客户买房非常谨慎。”

这是很多购房者对新政的真实反应。新政发布后的第一个周末，居住在北京的马先生便与中介约好去看房。“二套首付比例降了，房贷利率也比较低，考虑入手一套供老人居住。”不过，最初对二套比较期待的马先生在实际看房询价后反而想“再考虑考虑”。他告诉记者：“没想到这段时间房价降了不少，不确定以后市场怎样，现在也不是刚需，还是再看看吧。”

成交价格也印证了这一趋势。中指数据显示，12月北京二手住宅价格环比下跌0.63%，已连续8个月下跌，跌幅较上个月扩大0.15个百分点。新政落地尚未改善二手房下跌态势。

整体来看，在一系列利好条件下，有需求的置业者已经出手，但市场仍旧较为理性。这难免让行业联想到2023年9月“认房不认贷”新政实施后，市场热度仅仅维持了一段时间，持续性不足。

1月13日，上海青浦区和奉贤区陆续发布了最新的人才购房政策，进一步放松了限购条件，该政策也引发了市场对于一线城市部分区域限购进一步调整的想象。

未来，是否还会有更多利好政策出现，支撑2024开年迎来“小阳春”？不少业内人士持乐观态度。中指研究院市场研究总监陈文静指出：“较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，市场‘小阳春’行情仍有一定预期，2024年市场销售规模或将实现稳中有增。”

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