“未来公司发展要靠内生发展动力，即业务产生正向的现金流去驱动增长。2023年，我们五个航道都实现了净现金流为正，相比于过往的旧发展模式，这是我们新发展模式最重要的不同。”3月22日，龙湖集团管理层在2023年度业绩发布会上向投资者以及《证券日报》等媒体表示，公司希望通过高质量发展新模式穿越周期，并完成房地产开发业务的转型。

对于行业未来，龙湖集团管理层表示，从市场基本面来看，每年9亿平方米至10亿平方米是新房市场的真实居住需求承载量，但当前居民的购房意愿、信心仍在恢复过程中，“龙湖经常提前偿还债务，始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，这也是我们用行动来给行业注入信心。”

利润结构发生变化

3月22日，龙湖集团公布的数据显示，2023年，公司实现营业收入为1807.4亿元，归母净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的归母净利润113.5亿元。其中，由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，全集团经营性现金流达35亿元，首次为正。

在净利润超过百亿元的同时，龙湖集团的利润结构发生了较大变化，其中，开发业务随着新房市场成交量以及价格的调整，利润贡献有所下降。与此同时，运营及服务业务的收入有所增长，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

对于未来的展望，龙湖集团方面表示，在整个集团负债压降情况下，运营和服务两大板块有望迎来双位数以上的收入和盈利增长，是龙湖集团穿越周期的压舱石。

而对于传统的开发业务，在业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，下一步还是会聚焦核心城市、核心地段，精挑细选优质项目。

“我们做了一个分析，从整个结构来看，2022年及2023年之后所拿项目的毛利率都能做到20%以上。”赵轶表示，当前土地市场竞争激烈程度不如以前，更有机会拿到好项目，持续修复毛利率。

今年以来，龙湖集团在西安、佛山两地土地市场均有所斩获。在供货端，公司2024年存量项目的供货预计有2400亿元左右，包括期初的1400亿元，以及年内将新增的供货1000亿元左右。

“今年我们会‘以销定支’，主动把握好投资节奏，并依然严守投资刻度，优中选优。在城市选择方面，会高度聚焦二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。”公司管理层表示，龙湖集团会根据资金盘面继续去新增获取土地，保持弹性供货。

保持负债规模稳步下降

自2022年以来，龙湖集团开始主动、有序地压降负债规模。2023年，龙湖集团多次提前偿还未到期债务。今年3月8日，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。

在此次业绩会上，据赵轶透露，龙湖集团今年年内到期债务余额147亿元，占比不到集团有息负债规模的8%。目前已全额备妥5月份到期境内公司债兑付资金，2024年还会有序、主动提前偿还2025年到期的部分债务，削减短债，保持债务结构的安全。

不过，龙湖集团方面亦强调，会保持负债规模的稳步下降，但这主要依靠正向经营现金流，而不是靠被动出售资产，或降低手头现金。

除本身的现金流外，过去一段时间内，监管层在房地产融资方面推出多项举措，包括经营性物业贷、白名单等，龙湖也切实感受到政策对于优质企业的支持。

龙湖集团管理层表示，目前龙湖集团与国有六大行及部分股份制商业银行进行了深度合作，融资结构中，银行融资占比达到77%，融资额度非常充裕，助力整个公司穿越周期。

“2023年全年龙湖集团的经营性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。今年年初以来，我们整个存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿元以上。”赵轶表示，目前公司约有110座重资产，还有约40座可用于后续融资，为公司提供了长账期、低成本融资渠道，未来在经营性物业贷方面会继续深耕。

而对于市场关注的消费基础设施REITs，赵轶表示，由于很多综合体是跟住宅捆绑的，要慢慢剥离才能达到发行的状态。所以仍处在积极关注、研究和准备的状态。

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