2023年，房地产行业依然处于风险出清阶段，全国商品房销售额同比下降6.5%，企业经营备受考验。

过去一年，房企的流动性面临严峻挑战，碧桂园债务违约，远洋集团宣布对境外债务进行全面重组，金地集团、万科A也遭遇了股债双杀的惊险时刻。从上市房企的经营业绩来看，利润承压是普遍现象，在利润和现金流安全面前，大部分房企选择了后者。但一些积极的信号已出现，中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际率先恢复了销售额、营业收入和归属母公司净利润3个指标的同步正增长。

当前市场仍处于行业上下半场的转折期，筑底回稳尚需一定时间是头部房企的共识。在万科A董事会主席郁亮看来，市场短期显然是超跌了，未来将逐渐恢复。招商蛇口董事长蒋铁峰判断今年的市场可能会呈现前低后高的特点。“随着政策持续的发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。”中国海外发展的管理层认为，应以积极心态看待“危中之机”，2023年该公司能取得名列前茅的业绩，正是因为在过去两年市场的下行转折期中仍坚持投资拿地。

风险尚未出清 业绩分化

截至3月29日，除了碧桂园，销售额排名前10的房企中已有9家披露了2023年的业绩数据。销售额方面，仍能录得增长的包括中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际，除了建发国际实现12%的同比增长，其余房企均只有个位数的增速。名列榜首的保利发展是唯一仍坚守在4000亿元阵营的房企，但销售额同比减少了7.7%。排在第二位的万科A，也同比下滑了9.8%。

经营业绩的分化同样明显，部分央企、国企的基本面明显改善。2023年，中国海外发展录得2025.2亿元的收入，同比上升12.3%，归属母公司净利润256.1亿元，同比上升10.1%，合约销售额3098.1亿元，同比上升5.1%。2022年，这三项数据都是两位数的同比跌幅。

华润置地、绿城中国、建发国际也重回增长轨道，营业收入、归属母公司净利润及销售额均录得同比增长。招商蛇口的归属母公司净利润大幅提升了48.2%，营业收入则同比下降4.4%。

保利发展、万科A、龙湖集团及金地集团的压力主要在盈利指标。2023年，保利发展实现营业总收入约3471.47亿元，同比增长23.5%，归属母公司净利润约120.37亿元，同比下降34.4%。万科A、龙湖集团、金地集团的归属母公司净利润降幅更大，分别达到了46.4%、47.3%、85.5%。毛利率下跌和对部分项目计提资产减值准备等是净利润下跌的主要原因。

2023年，流动性紧张依然是地产行业的主要风险因素。据机构统计，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模是发行规模的2.4倍，民营房企的借新还旧通道并未打开。融资难叠加销售规模的收缩，导致又一家规模房企——碧桂园陷入流动性危机，即便是股东实力雄厚的远洋集团、万科A、金地集团，也面临资金安全的拷问。

碧桂园曾表示，公司出现流动性问题，除了客观原因，也有管理层对市场下行深度、烈度和持续度估计不足，未能及时采取更有力度的应对措施的主观原因。“教训是深刻的，代价是惨重的。”

万科同样在反思，认为2023年的利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，原因是规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间，以及经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决等。

行业超跌  市场在筑底

2024年的开局依然艰难，根据中指研究院的统计，1月至2月，百强房企的销售总额同比下降51.6%。

绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，一季度确实回调非常大，总体市场情况大概是下滑了45%左右，市场整体仍然在筑底，总体趋势可能会进入缓慢的复苏过程，但是也比较难以判断。有鉴于此，该公司的目标是争取今年的销售额与2023年持平。

招商蛇口的看法更为审慎，对于今年的销售能否达到2023年的水平，管理层表示持观望态度。但蒋铁峰认为，对于一季度的表现无需太过担忧，因为2023年第一季度的成交量是近几年的最高点。今年的话，“到半年再看看。”

对于未来的市场走势，郁亮还是保持行业前景依然广阔、当下存在超跌的判断。他表示，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。但在经营策略上，万科A还是保持着对市场的敬畏。为了留足资金应对行业的不确定性，该公司宣布2023年度不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。并透露2024年将实现交易回款不低于300亿元，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

华润置地认为市场已处在筑底回稳、继续向上势能的阶段，长期还是非常有信心的。“整个市场目前主要的压力还是在需求端，所以我认为主要的政策还是需要进一步去提升客户的支付能力，提振客户对于市场的一个信心。”华润置地副总裁陈伟表示。

龙湖集团也持相似看法，该公司管理层透露，2022年及2023年之后拿的项目的毛利率都能做到20%以上。“所以我们觉得地产航道目前来到了谷底，后面是一个逐步修复的过程。”

“悲观者正确，乐观者要前行”，中国海外发展用这句话来阐释2024年的投资策略。该公司董事局主席颜建国认为当前市场困难与挑战依然不少，但挑战与机遇是对立统一的，也是不断转化的。目前，宏观、中观、微观三个层面向好的因素都在增强、增多。据管理层介绍，虽然1月、2月的销售业绩同比下滑较大，但3月份已有明显企稳回升迹象。

作为“乐观者”，2023年，中国海外发展积极把握机遇，新增土地储备的权益地价达到1226.6亿元，同比上升42%，位居行业第一。在此基础上，该公司表示依然有信心于2024年实现销售额的稳中有升。

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