2011年，楼市在博弈中前行，让人牵挂，让人纠结。时至岁末，中央经济工作会议再次放出消息，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。那么楼市的“2012”情况会如何？该从哪些角度切入？能否在纷繁...
2011年，楼市在博弈中前行，让人牵挂，让人纠结。时至岁末，中央经济工作会议再次放出消息，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。那么楼市的“2012”情况会如何？该从哪些角度切入？能否在纷繁复杂中发现大势？我们不妨听听地产专业人士——深圳灵智传扬地产机构策略总监陈平凹怎么解读楼市“2012”
记者：“楼市严冬”之类词汇经常被用来形容当前楼市的现状。那么，2011年中国楼市到底怎么了？
陈平凹：用一个字形容：“变”！总的来说，2011年中国房地产政策是以“限购、限贷、限价”为核心的。回顾过去几年的房地产市场，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退。如果要给2011年的中国楼市选一个年度汉字，“变”字很合适——受调控政策影响、开发商、买房人、老业主等各方心态都随着政策千变万化。
这一年来，一方面以限购为代表的楼市调控政策不断加码。据统计，2011年全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。这些城市近期纷纷表态，2012年将延续限购令。另一方面，保障房提速。全国保障性住房建设规模创历史之最。截至2011年10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前一个月完成目标任务。
正如潘石屹日前在《财经》杂志发表署名文章所称，对地产业而言，有两个政策成悬置其头顶上两座大山：限购及保障房建设。限购令是政府的休克疗法，等到3600万套保障房建成，巨大供应量将令房价失去上涨基础。中国房地产业正处于一个前所未有的不确定局势之中。
记者：2012年，中国楼市发展趋势会走向何处去？
陈平凹：同样用一个字形容：“稳”！首先，从政策面分析，2011年12月召开的中央经济工作会议提出“稳中求进”，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现，房地产政策同样将稳中趋松。
其次，房地产建设速度将会明显回落。一方面，随着很多开发企业经营收缩，购地量大幅减少，部分项目缓工，商品房新开工量将减少；另一方面，2012年原计划新开工1000万套保障房的指标也将有所下调。两个因素叠加，导致2012年新开工量增幅可能出现负增长，商品住宅供应将更趋于平稳。
再次，房地产市场将很难再现类似2009年的报复性反弹。2012年上半年，可售商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻，下半年库存压力才可能有所减轻。根据国家统计局
记者：2012年，长沙乃至整个湖南的楼市发展将会是怎么样的一个态势？
陈平凹：2012年的长沙楼市，用一个字如何浓缩？“困”。有媒体认为，“从字形上来说，开发商犹如大树，现在被完全束住了手脚，无处使劲；字义上来说，步步紧逼之下，开发商遭遇前所未有的困局，所以才不断有资金链断裂的消息传出；对于购房者而言，房价未大降，银行又涨息抢钱，买房还是困难重重。”
但是，我们也应当看到，抑价政策的严或松，将是决定2012年长沙楼市走向的外因，经济发展、城市建设才是长沙楼市的根本支撑。
从长沙自身来看，GDP连年高速增长，每年度固定资产投资不断攀升。从全国范围来看，国家在适度偏紧抑价方针上不会有过激变动。从地方政策来看，目前长沙相对仍比较宽松。除限贷(已略有松动)对市场成交有较大反作用外，其余政策影响相对较小。因此，2012年长沙乃至整个湖南的楼市仍将处在经济、城市发展与政策调控三者之间相互博弈，一旦楼市泡沫得到控制，政策松绑，长沙楼市又将迎来新的春天。
记者：作为一个迎来新型城市化建设发展契机的地级城市，岳阳2012年的楼市又将呈现怎样的面貌？
陈平凹：我认为，岳阳楼市将更加回归理性，从长线来看房价稳中有升。目前全国范围内的投机炒楼、一线城市的“楼市泡沫”正在日趋消退。2011年的国家房产调控政策，对于岳阳来说也是影响颇深。前后两组数据的对比，刚好能鲜明地反映出这种趋势。2011年1月份，岳阳房价增幅曾达到全国第一，但自
同时，岳阳旧城改造方兴未艾，城市建设后劲十足，经济发展正处于上升通道。据2008年统计数据显示，当时岳阳旧城改造项目如果全部启动，总的开发投入将达到50亿。如今几年时间过去了，旧城改造项目仍有增长。仅2011年1-11月统计，在中心城区旧城改造项目中，可竣工项目6个，已完成土地挂牌、工程进入实施阶段的项目11个，正在进行拆迁的项目12个，正在洽谈垫资协议的项目10个。可以说，新型城市化建设进程的推进，将是保障2012年岳阳楼市健康平稳发展的内在动力。
