一条疑似由碧桂园内部泄露的认购额超千亿元的短信让碧桂园成为国庆长假后房地产行业的头号话题。

10月8日，碧桂园发布澄清公告，宣称上述信息系总裁莫斌与公司高层人员进行内部沟通时所透露的初步数字。并强调相关数字只属初步统计，同时公布公司的合约销售额截至9月底已达647亿元。“认购金额在年内有多少能转成合约销售额还不好说。”碧桂园内部人士谨慎回应。

“短期内突然录得这么高的认购额，让人吃惊。”辉立证券分析师陈耕表示，碧桂园今年的业绩表现超预期，年内有望取得800亿元甚至更高的销售额。而包括国浩资本、第一上海证券等在内的分析机构则乐观地指出，对碧桂园而言，千亿已触手可及。

销售业绩的爆发性增长并非无迹可寻，今年以来碧桂园在融资、管理、人事等一系列方面着墨颇多，为业绩增长打下了基础。

千亿虚实

就碧桂园内部而言，莫斌与高层人员的谈话内容颇为振奋人心。据了解，该短信还透露，10月1日~6日，碧桂园的认购金额达185亿元，算上10月7日，“完全有可能创造国庆销售200亿元的纪录，单月销售超200亿元已成必然”。

碧桂园内部人士透露，公司的不少重点项目在国庆期间均创下了超预期的销售业绩。10月6日，碧桂园·兰州新城项目开盘当天就已销售50亿元，平均每4秒卖出一套房子。而梅州五华、兴宁项目，安徽宣城项目，湖北浠水项目，江苏江阴项目等均实现了清盘目标。

事实上，莫斌所指的“认购金额”并不等同于“合约销售金额”，前者是按公司已获得客户的意向来计算，后者则是以客户已落实签署买楼合约来计算。一般而言，认购金额将滞后一至两个月才能反映在合约销售金额内。这意味着，目前碧桂园超千亿的认购金额有希望在年内转化成合约销售金额。

国浩资本在报告中表示，相信碧桂园于2013年将轻松完成人民币900亿至1000亿元的销售额，按年升89%至110%。第一上海证券分析师柯学锋也对本报记者表示，今年碧桂园很可能迈入千亿阵营。

国泰君安分析师余立峰却认为，即便有条件，碧桂园也不会冲动的提早触线。若今年就达成千亿销售额，明年碧桂园的销售目标起码也得持平于今年，“在新开工和推盘方面都是巨大的压力。”他预测，最终碧桂园会将2013年的合约销售额控制在700亿~800亿元的适度区间。

野心与挑战

今年以来碧桂园动作频频，类似高薪万人招聘、巨额海外融资、董事会变动等都从侧面显露这家企业的雄心。

与千亿认购额关系最直接的是年初该公司举办的万人招聘活动及颇具激励作用的成就共享计划。0.6%~1.2%的行业最高佣金点数为碧桂园网罗了一批各行业的销售精英，打造了一支中国最大规模的房企自有营销团队。同时进行的还有全方位覆盖的全员营销计划，公司所有成员、业主即便是非碧桂园员工，只要推荐卖出了碧桂园的房子都可以获得提成。以结果为导向的项目奖励制度更是直接提高了项目的去化率和现金回笼速度。

跟销售端的不遗余力相呼应的是，碧桂园在土地与资本两个市场的进取姿态。

仅仅今年上半年，碧桂园就已斥资90亿元，购入1297万平方米土地。不久前的9月26日，碧桂园宣布发行7.5亿美元于2021年到期的优先票据，加上今年1月份同样金额的10年期优先票据，15亿美元融资额为公司上市以来的年度最高。在分析人士看来，这两次发债是碧桂园为未来大举购地和大量新开工做资金准备，也意味着公司正计划提速发展。

5月29日，原富力地产副总裁朱荣斌过档碧桂园担任联席总裁，同时该公司董事会规模亦扩充至21人。此举被解读成碧桂园在夯实进一步扩大业务规模所需的管控基础。

柯学锋认为，加速后的碧桂园已具有迈入行业第一阵营的可能性。

但爆发性和持久性往往无法兼容。瑞信指出，今年碧桂园销售提前达标是因为大部分在售项目处于销售较好的年期。

余立峰担忧的是，疲弱的经济走势、已经收紧的银行信贷会对碧桂园的客户群造成不利影响，进而阻碍销售增长。碧桂园的主要客户群是希望能低成本换房的人群，对工资收入和银行贷款的依赖程度高。而且，随着地价的日渐走高，碧桂园的低成本土储优势已不再突出，毛利空间也将受到压缩。