“3.15”国际消费者权益日来临之际，那些买房的烦心事也再度成为住房消费者们热议的话题。面对项目虚假宣传、逾期交房、烂尾、装修减配、霸王条款、物业不作为、长租公寓爆雷、押金难退等各类侵害住房消费者权益的违法、违规现象，去年下半年以来，来自中央和地方的各级监管层持续加强监督力度，严格规范房企开发及项目运营管理的各个环节，切实加强和规范房地产市场经营秩序，从根本上保护了消费者切身利益，维护了房地产市场长期健康有序发展。

多措并举全力保障购房者合法权益

去年下半年以来，中央和地方政府对房地产行业各类违法行为重拳出击，从新房、二手房、租赁、保障房等各个方面加大整治力度，多措并举强化风险防控工作，切实维护房地产市场经营秩序，营造放心消费环境。

记者不完全统计，在新房市场，各类政策集中在规范商品房预售行为，保交付、保质量，杜绝货不对板、虚假宣传、减配等方面。

今年两会期间，多位全国政协委员提交商品房预售制度相关提案，建议“取消商品房预售制”“实行现房销售”，年内中央及各地政府也已出台了多个规范商品房预售行为的举措。

其中，不少政策要求各地加强对预售资金的监管。3月11日，河南省住房和城乡建设厅联合多银行等机构发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》，对于商品房预售资金采取“应管尽管，重点监管”，规定预售资金“专户转存，专款专用”。

今年1月14日，最高人民法院发布的《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》提出20条具体举措。其中一条举措为，要支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，要求人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金，不得采取扣划措施、不得影响账户内资金依法依规使用等。

2月23日，海南省海口市住房和城乡建设局发文，要求开发企业、销售代理单位收取的所有售房款应当直接存入监管账户；重点监管资金的拨付，严格按照建设进度、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控。

预售制度下，期房的销售模式令虚假宣传、“货不对板”、质量问题等乱象充斥于新房市场。而在去年下半年多家房企“爆雷”后，楼盘交付困难甚至烂尾的情况，也成为消费者为之焦虑的难题。对于这些问题，各地政府持续加强整治。

2021年8月，北京市住房城乡建设委员会发文明确，样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施；2021年11月，石家庄发布商品房预售新政，规定传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，力求全面杜绝“烂尾楼”。

今年1月26日，厦门市政府印发《厦门市商品房预售管理规定》，进一步完善商品房预售信息公开制度，要求预售项目容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当书面通知有利害关系的预购人等。

2月1日起，上海新房项目全面实施业主“预看房”制度，规定在住宅分户验收后、质量竣工验收之前，业主可以先行查看房屋施工质量，而开发商需要对客户提出的质量问题进行整改，一改以往购房者“先签字收房、再进行验房”的被动局面；3月11日，宁波市住建局发文要求加强工程质量与房屋预售联动管理，商品住宅工程若发生一般事故及以上等级质量事故等5种情况不能预售；严禁盲目赶工期、抢进度、鼓励推行工程质量保险和质量评价、推行质量信息公示制度等。

“租购并举”的住房制度之下，长租公寓跑路、押金难退却一直是租赁性住房市场上的“毒瘤”。对此，南京市人民政府日前发布的《南京市房屋租赁管理办法》规定，无房屋权属证书或者其他房屋权属材料等六类情形的房屋不得出租，住房租赁企业出租住房时应当实行明码标价，租赁合同期限届满或者解除时，住房租赁企业应当及时退还承租人剩余租金、押金等。

作为“保障好群众住房需求”的重要举措，推进保障性住房建设是住房供给侧结构性改革的重要举措。今年“两会”期间，政府工作报告强调“推进保障性住房建设”，中央层面也多次发文，要求加强对保障性住房质量常见问题的防治。

2月8日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知》，要求各地制定本地保障性住房质量常见问题防治要点，例如在渗漏、隔音、室内空气质量、裂缝、固定家具安装等方面达到最基本的控制要求。同时，要完善资金管理制度，加强对保障性住房质量的监督管理，全面落实工程质量责任制度，推进信用体系建设等。

监管政策仍具完善空间

目前，住房消费领域出现的种种问题，短期内并不会因为监管力度的提升就会消失。根据中国消费者协会在2019-2021年发布的三份《全国消协组织受理投诉情况分析》，记者统计发现，尽管近年法律法规不断完善，但在各类投诉类别中，商品房消费领域的质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷等频发，投诉数量连年有增无减。

上述3份报告显示，2019-2021年，商品类投诉中的房屋建材类投诉量分别为28060件、31084件、33328件，分别占商品类投诉总量的7.43％、3.16％、3.19％；同期，服务类投诉中，房屋装修及物业服务的投诉量分别为15507件、15799件、21865件，分别占服务类总投诉量的3.73％、1.61％、2.09％。三年间，全国消协组织受理房屋销售投诉量分别为8884件、8255件、9920件。

对于“监管不断加强、问题却与日俱增”的情况，上海中原地产首席分析师卢文曦向记者指出，房地产市场一直在不断变化、调整。例如，2021年下半年，多家房企陷入绝境，随之而来的就是数量远超往年的交付难甚至烂尾的案例。

另一方面，“政策本身也有一个不断完善的过程”。卢文曦认为，市场不断变化带来的问题，也会推动监管层对政策不断查漏补缺、进行完善。例如，对于去年大量出现的交付难问题，今年多个政策都加强了对这一问题的重视，对于消费者的保护效力也进一步提升。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，纠纷频发与市场的变化有一定关系，但开发商违法违规是更为直接的因素。“比如烂尾的问题。如果一个项目开发商没有转移预售房款，一般是不可能出现烂尾的。”王玉臣表示。

王玉臣同时强调，房地产市场上问题丛生，也说明监管有待加强，现行的规定对于一些开发商违规问题的处罚力度较小，有些方面还需要加强完善，“比如针对精装房的立法还需要进一步完善”。此外，很多利益受到侵害的购房者也未能选择积极维权，导致部分开发商敢于“明目张胆地出问题”，“从某种程度上来说，也是被业主’宠’的”，王玉臣表示。

作为住房消费者，如何有效维护自己的合法权益？王玉臣以购房者为例，给出了一些专业的建议。例如，面对纠纷要取证要先行。以虚假宣传为例，对当初线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。同时，充分梳理、挖掘涉案项目的违法点，增加谈判筹码、充分利用法律赋予购房者的权利等。

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