现阶段，扩内需成为拉动经济恢复的关键点，而住房消费将是重要抓手。

12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（以下简称“纲要”）。纲要提出，坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择。

这份纲要中，对于房地产方面着墨颇多。其中提到，促进居住消费健康发展；坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求。

为深入贯彻落实扩内需战略，12月15日，国家发展改革委印发了《“十四五”扩大内需战略实施方案》，再一次强调，要全面促进消费，加快消费提质升级；住房方面，促进居住消费健康发展。

这些重磅政策释放出的信号是，房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。

“尽管房地产市场短期运行遇到了不小困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍有很大发展空间，预计到2035年我国房地产市场将步入平稳发展阶段。”植信投资研究院资深研究员马泓表示。

促进居住消费健康发展

扩大内需作为国家战略被首次提出，是在1998年应对亚洲金融危机之际。2008年，针对国际金融危机的冲击，党中央再次提出“把扩大内需作为保增长的根本途径”，出台以大规模增加政府投资为主要内容的一揽子计划，稳定了市场预期，使经济迅速触底反弹。

现在，中央再一次制定扩大内需规划纲要，与此前不同的是，这次是着眼于未来十几年的中长期规划纲要，并被定义为“促进中国经济社会长远发展和长治久安”的一部文件，可见高层对扩内需之重视。

扩大内需战略在党的二十大报告中也被反复强调。二十大报告提出，“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，3年疫情加上“三期叠加”（增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期）影响下，国内以消费为主的内需基础受到一定冲击，社会消费能力、潜力和预期均受到了挫伤。因此，国家要推动一揽子促进内需的战略。

社会总需求由消费需求、投资需求和出口需求构成，其中消费和投资为内需，出口为外需。在外需走弱背景下，消费和投资成为拉动内需的关键。

国家统计局公布的数据显示，1-11月份，社会消费品零售总额同比下降0.1％，其中，11月份，社会消费品零售总额同比下降5.9％，已连续3个月下降。消费恢复乏力已成为制约中国经济平稳复苏的重要因素，提振消费以恢复国民经济势在必行。

在这份纲要中，中央明确指出“促进居住消费健康发展”，要坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

可见，“房住不炒”仍将是2022年－2035年房地产调控主基调，投资投机性需求仍是被遏制和打击的对象。扩大内需的政策也要在“房住不炒”政策下推动。

李宇嘉表示，从2008年金融危机以来，由于城镇化快速推进，扩大内需就不能偏离房地产，甚至从贡献来看，房地产可谓是最大内需。要满足居民对美好生活的诉求，更不能偏离房地产。在衣食住行中，当前“衣食行”都解决的较好，唯独“住”还存在较大差距。

目前我国人均住房面积超过41平方米，人均拥有1.06间房屋，户均拥有1.1套住房。这意味着，高收入人群换房需求、资产配置需求均在减弱。因此，“此次国家发布的战略，没有像2008年那样更多强调如何促进商品房购置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括刚性需求、改善性需求等，更多的是推动供给侧改革。”李宇嘉说。

“加强房地产市场预期引导”的提法，在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，说明当前房地产市场预期仍然不稳，供需两端市场信心不足，强化预期引导，或更有利于市场情绪修复。

从数据看，住房需求端仍处于疲软态势。国家统计局数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3％，跌幅继续保持在高位；销售金额同比下跌26.6％，比1-10月份扩大了0.5个百分点。

房地产投资端亦不断下滑，并持续对经济增长造成拖累。1-11月份，全国房地产开发投资额同比下滑9.8％；全国房企土地购置面积同比下滑53.8％，均继续处于恶化状态。

租赁住房是重要发展方向

这份纲要中，发展住房租赁市场也被写入扩内需重要范畴。

纲要提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。

因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

纲要还提出，健全住房公积金制度；推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

这些也被认为是供给侧结构性改革的重要内容。

李宇嘉表示，此次战略更多强调租购并举、住房保障、公积金等，目的是让3亿新市民、城市无房户有能力支付住房需求，先租再买、渐次递进，从而在未来升级到商品房需求。通过供给侧改革，以适应需求端的变化，让供应匹配需求，需求牵引供给，供需才能在高位上平衡，房地产才能稳定。

陈文静表示，近几年针对租赁市场的支持政策已经在全方位跟进，未来有望进一步完善，特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落位，长租房租购同权的相关政策亦有望实质性落位。值得注意的是，租赁市场发展有地区侧重，以人口净流入的大城市为重点，这部分地区租赁需求旺盛，未来租赁市场的发展空间才会更大。

纲要还提出，培育城市群和都市圈。推进成渝地区双城经济圈等城市群建设；完善大中城市宜居宜业功能，支持培育新生中小城市。推进以县城为重要载体的城镇化建设。优化区域经济布局，深入推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展，支持欠发达地区、革命老区等特殊类型地区加快发展。在高质量发展中促进共同富裕。

在业内人士看来，房地产扩内需细分领域很多，对房企而言都是机遇所在。尽管房地产市场规模总量已见顶，但结构性机会仍在，人口、产业等资源集聚的地区，未来房地产市场的发展机会或将更大。

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